Kapitalanlage
Immobilien als Kapitalanlage in Freiburg
Eine vermietete Immobilie verbindet zwei Ertragsquellen — laufende Mieteinnahmen und mögliche Wertentwicklung — und lässt sich gezielt mit Fremdkapital hebeln. Als unabhängiger Berater verkaufe ich keine Objekte: Ich rechne ehrlich durch, ob sich ein Investment für Ihre Situation trägt, und finanziere es passend. Zahlen statt Bauchgefühl — in beide Richtungen gerechnet.
- Unabhängig — kein Objektverkauf
- Tragfähigkeit & Cashflow vorab geprüft
- Finanzierung aus vielen Banken
Warum Immobilien als Kapitalanlage
Die wesentlichen Hebel — nüchtern eingeordnet, nicht schöngerechnet.
Fremdkapital-Hebel
Mit überschaubarem Eigenkapital ein Vielfaches investieren — einen großen Teil der Rate trägt die Miete.
Inflations- & Sachwertschutz
Mieten und Werte entwickeln sich langfristig oft mit der Teuerung, während das Darlehen nominal entwertet.
Steuerliche Abschreibung (AfA)
Der Gebäudeanteil ist über die Nutzungsdauer absetzbar und senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Tilgung = Vermögensaufbau
Jede Rate baut Eigenkapital auf — fremdfinanziert und zu großen Teilen mietfinanziert.
Steuerfrei nach 10 Jahren
Nach Ablauf der Spekulationsfrist (§ 23 EStG) ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.
Altersvorsorge
Nach der Entschuldung bleibt eine weitgehend mietzahlende Immobilie als planbare Zusatzrente.
Cashflow-Rechner
Rechnen Sie Ihr Wunschobjekt in einer Minute durch — Cashflow, Rendite und Steuerwirkung.
Steuerersparnis im 1. Jahr: 527 € · Kaufnebenkosten enthalten Grunderwerbsteuer (5,0 %) + Notar/Grundbuch (2,0 %). Beispielrechnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. AfA vereinfacht auf Basis der Gesamtkosten; reale Werte hängen von Objekt und Bonität ab.
Häufige Fragen zur Kapitalanlage
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 7–12 %). Mehr Eigenkapital verbessert die Konditionen; je nach Bonität ist aber auch ein höherer Fremdkapitalanteil möglich.
Kann der Cashflow am Anfang negativ sein?
Ja — und das ist nicht automatisch schlecht. Solange die Tilgung Vermögen aufbaut und Sie die monatliche Unterdeckung tragen können, kann sich das Investment über die Jahre rechnen.
Wie funktioniert die AfA steuerlich?
Nur der Gebäudeanteil (nicht Grund und Boden) wird jährlich abgeschrieben — meist 2 %, bei Altbau 2,5 %, bei Neubau ab 2023 3 %. Das senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Ist der Verkaufsgewinn steuerfrei?
Bei vermieteten Immobilien in der Regel nach 10 Jahren Haltedauer (Spekulationsfrist, § 23 EStG). Bei gewerblichem Handel gelten Ausnahmen.
Was, wenn die Zinsen beim Anschluss steigen?
Wir kalkulieren Szenarien und wählen Zinsbindung und Tilgung passend. Sondertilgungen und Forward-Darlehen begrenzen das Risiko.
Lohnt sich Bestand oder Neubau mehr?
Das hängt von Ziel, Eigenkapital und Risikoneigung ab. Neubau punktet bei Energieeffizienz und AfA, Bestand oft beim Einstiegspreis und der Bruttorendite. Wir rechnen beides neutral durch.
Lassen Sie Ihr Wunschobjekt durchrechnen.
Ein kurzes Gespräch genügt, um Tragfähigkeit und Finanzierung zu klären.